Die Entwicklung in der Immobilienbranche hat sich in den letzten Jahren weiter zugespitzt – nicht nur weltweit, sondern gerade in Deutschland. So hat das Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management jetzt in einer Studie ermittelt, dass zwei deutsche Städte an der Spitze der überbewerteten Städte der Welt stehen. Und dies ist ein Hinweis darauf, wie riskant es aktuell ist, aus Renditeüberlegungen in Immobilien zu investieren. Mit Preisen von bis zu 14.000 € pro Quadratmeter neuem Wohnraum stehen München und Frankfurt global elitär an erster Stelle – und das trotz Wirtschaftskrise.
Erschwinglich ist dies selbstverständlich für immer weniger Menschen. Jedoch stellt sich unabhängig davon, ob man es sich leisten kann oder nicht, die Frage, inwieweit diese hohen Preise wirklich nachhaltig sind. Wenn beispielsweise neun Jahreseinkommen für eine 60-Quadratmeter-Wohnung aufzubringen sind, gerät die Wertentwicklung früher oder später an ihre Grenzen.
München und Frankfurt ganz oben
Nicht verwunderlich also, wenn München und Frankfurt laut der Schweizer Bank UBS gar an der Spitze der überbewerteten Städte weltweit stehen. Der „UBS Global Real Estate Bubble Index“ erkennt inzwischen ein „akutes Blasenrisiko“ – noch höher als etwa in New York, Tokio oder Tel Aviv. Keine anderen Städte weltweit teilen sich mit den beiden deutschen Metropolen dieses Risiko.
Festzumachen ist dies laut UBS an einer starken und anhaltenden Abweichung des Preisniveaus von der Entwicklung etwa der Einkommen, des Wirtschaftswachstums und der Bevölkerungswanderung. Für München nichts dramatisch Neues, denn hier herrschen schon seit Jahren exponiertere Zustände als in anderen deutschen Städten. Und der dortige Wohnungsmarkt rangierte bereits 2019 ganz oben auf dieser Liste. Frankfurt hat binnen eines Jahres Hongkong sowie Toronto abgehängt und belegt somit nun Platz zwei. Die Preise der Wohnungsmieten stiegen in zehn Jahren um fast 40 Prozent – die Wohnungskaufpreise verdoppelten sich sogar.
Luxusimmobilien treiben an
Dies ist insbesondere dem Zuwachs im oberen Marktsegment zuzuschreiben, berichtet die Studie, wodurch sich die Immobilienpreisinflation weiter anheize und „die Stadt für ihre Bürger zunehmend unbezahlbar“ mache. Auch wenn Frankfurt von einem soliden Wachstum an Wirtschaft und Beschäftigung profitiere, so sei gleichzeitig auch die Bevölkerung rapide angestiegen – durch Geburten und Migration. In München wuchs die Bevölkerung zwar ebenfalls, jedoch konnte hier kein neuer Wohnraum dazugewonnen werden. Selbstredend, dass sich der Immobilienmarkt weiter anspannte.
Ein qualifizierter Angestellter in München muss für eine innerstädtische 60-Quadratmeter-Wohnung laut UBS derzeit rund neun Jahreseinkommen aufbringen. Wenn er es als Renditeobjekt nutzen möchte, müsste er die Wohnung 39 Jahre lang vermieten, um den Kaufpreis einer vergleichbar großen Wohnung wieder hereinzubekommen – länger als in jeder anderen Metropole. Nachvollziehbar, dass Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege für UBS Deutschland, warnt: „Investoren sollten derzeit Vorsicht walten lassen.“ Dies gilt sowohl für Wohneigentum am Main als auch an der Isar.
Die weitere Entwicklung beobachten
Kunkel mahnt Anleger, in der derzeitigen Lage größte Vorsicht walten zu lassen, wenn es um Renditeüberlegungen bei Immobilien in diesen Gegenden gehe, zumal die Folgen der Pandemie noch nicht absehbar seien. Zwar gebe es staatliche Hilfsprogramme für die Wirtschaft, durch die auch der Immobiliensektor habe noch stabil gehalten werden können, doch auch dies könne sich ändern. Wenn die Einkommen nach und nach sänken oder die Arbeit stärker von zu Hause aus erledigt werde, könne dies beispielsweise die Nachfrage nach Zentrumslagen langfristig schwächen, so ein UBS-Vermögensmanager.
Den Kontrast noch erhöhen könnten Städte, die jetzt schon hoch verschuldet oder wirtschaftlich schwach sind, denn sie werden der Konjunkturkrise mit Sparmaßnahmen begegnen müssen. Noch ein Aspekt stellt Anleger vor Herausforderungen: Die Kaufpreise für Wohnungen sind im Verhältnis zu den Mieten in vielen Städten bereits jetzt sehr hoch – damit ist die Aussicht auf Kapitalerträge durch Vermietung der Objekte natürlich begrenzt.
Das angesprochene „Blasenrisiko“ verunsichert die Märkte auch in Amsterdam und Paris sowie erstmals auch in Zürich, wo im vergangenen Jahrzehnt von allen Schweizer Wirtschaftsregionen die stärkste Preissteigerung zu beobachten war. In London dagegen gilt der Immobilienmarkt weiterhin „nur“ als überbewertet. Dort stiegen die Preise seit 2016 kaum an.
Stabil hingegen blieb die Situation in den USA. In San Francisco sanken die Preise für Immobilien sogar, sodass sich die Nachfrage nach zentral gelegenen Immobilien zurzeit abschwächt. Grund dafür sind die vermehrte Stadtflucht aus Kostengründen sowie die Abwanderung in Bundesstaaten, die bessere steuerliche Bedingungen für Unternehmen bieten.
Fazit
Somit lässt sich abschließend nur noch einmal betonen, dass die Investition in Immobilien stets wohlbedacht erfolgen sollte. Wichtig sind eine qualifizierte Analyse und die Beratung durch einen unabhängigen Finanzberater. Generell sollte die richtige Anlageform immer mit einem qualifizierten und erfahrenen Berater besprochen werden. Im Speziellen sind Honorarberater hier in der Lage, die unabhängigste und persönlichste Lösung für den Anleger zu finden.
