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Wohnimmobilienfonds von Union Investment im freien Fall

Zentrale von Union-Investment in Frankfurt

Datum

Vor sieben Jahren traf der Fondsanbieter der Volks- und Raiffeisenbanken vertrieblich den Nerv der Zeit, als er einen Immobilienfonds auflegte, der in Wohnungen investierte. Die Kunden investierten in kürzester Zeit Milliardenbeträge. Wir sehen die Anlageklasse offene Immobilienfonds schon seit Jahren sehr kritisch in der Vermögensverwaltung. Jetzt müssen die Volksbanken den herben Verlust erläutern.

Am Dienstag (25. Juni) wurde das Portfolio des offenen Immobilienfonds „Uniimmo: Wohnen ZBI“ um 16,7 Prozent abgewertet. Diese plötzliche Abwertung machte sämtliche Performance zunichte, die seit Auflage des Fonds im Juli 2017 erwirtschaftet worden war. Das Volumen des Fonds fiel nach der Neubewertung unter vier Milliarden Euro. Ende März lag es noch bei 4,9 Milliarden Euro, 2023 sogar über fünf Milliarden Euro.

In den Monaten zuvor war der Nettoinventarwert des Fonds in mehreren Schritten moderat angepasst worden, was angesichts der Krise am Immobilienmarkt plausibel erschien. Die nun erfolgte deutliche Abwertung kommt jedoch überraschend, da Wohnungen als vergleichsweise stabiles Marktsegment gelten.

UniImmo Wohnen Diagramm ZBI

„Schockstarre bei Transaktionen“

„Exogene Einflussfaktoren haben zu einer neuen, unvorhersehbaren Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt geführt“, erläutert ein Sprecher von Union Investment auf Anfrage von FONDS professionell ONLINE. Er verweist auf die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg, die die Inflation angeheizt und zu einem rasanten Zinsanstieg geführt haben. „Der Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien ist seitdem in eine Schockstarre gefallen“, so der Sprecher weiter.

Infolgedessen seien die Bewertungen von Wohnimmobilien am gesamten Markt unter Druck geraten. Dem habe sich der Uniimmo: Wohnen ZBI „trotz operativ positiver Entwicklung“ nicht entziehen können. „Daher war gemäß Paragraf 251 KAGB eine Neubewertung des gesamten Immobilienportfolios unter Berücksichtigung der aktuellen markt- und immobilienspezifischen Erkenntnisse vorzunehmen.“

Die „operativen Indikatoren“ des Fonds seien „positiv“, so der Sprecher: „Die Vermietungsquote ist mit aktuell 93,2 Prozent stabil und die Reduktion des Anteilscheinpreises hat keine Auswirkungen auf die laufenden Bewirtschaftungen und Mieterträge.“ Das Fondsmanagement erwarte eine „Erholungsphase“ in den kommenden Jahren. „Wohnen ist und bleibt eine wichtige und attraktive Nutzungsart, welche sich in der Vermögensstruktur des Kunden wiederfinden sollte“, teilt der Sprecher mit.

Aktuelle Liquiditätsquote bei 13 Prozent

Union Investment weist auch darauf hin, dass die Liquiditätsquote des Fonds aktuell bei rund 13 Prozent liegt und damit deutlich über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestquote von fünf Prozent. Damit soll die Sorge zerstreut werden, der Fonds könnte künftig Schwierigkeiten haben, ausstiegswillige Anleger zu bedienen – ein Szenario, das in den Jahren nach der Finanzkrise zur Abwicklung zahlreicher offener Immobilienfonds anderer Anbieter führte. Kurzfristig droht ein solches Ungemach nicht: Anders als zur Zeit der Lehman-Pleite können die Anleger ihre Anteile nicht mehr täglich zurückgeben, sondern müssen ihren Ausstieg zwölf Monate im Voraus ankündigen. Diese Frist soll den Anbietern offener Immobilienfonds die Möglichkeit geben, im Bedarfsfall rechtzeitig Liquidität zu beschaffen. Das hätte aber wiederum zu Folge, dass Immobilien in einem schlechten Marktumfeld verkauft werden müssen und zu weiteren Verlusten führen könnte.

Fazit:

Der erhebliche Wertverlust des Uniimmo Wohnen ZBI Fonds zeigt, wie problematisch die Anlageklasse offene Immobilienfonds sind. Im Vertrieb werden die Fonds gerne verkauft, da offen Immobilienfonds scheinbar geringere Schwankungen als Aktien- oder Anleihen Fonds aufweisen. Dies stellt sich aber zum wiederholten Mal als Illusion heraus. Aus unserer Sicht ist ein offener Immobilienfonds prinzipiell nicht zu empfehlen. Nach Kosten sind es kümmerliche Renditen, Sie vermarkten die Fonds an gutgläubige Anleger über die Illusion eines angeblich fast schwankungsfreien „Sachwertinvestments“ mit täglicher Preisfeststellung. Trotz einer soliden Liquiditätsquote steht der Fonds vor erheblichen Herausforderungen. Anleger müssen sich auf eine längere Erholungsphase einstellen und ihre Erwartungen an die Stabilität von Wohnimmobilien neu bewerten. Die Zukunft des Fonds bleibt ungewiss, und die Anleger müssen möglicherweise mit weiteren Schwierigkeiten und Unsicherheiten rechnen, entgegen vollmundigen Versprechen vom Vertrieb.

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